Fiche pratique – Bail à loyer & logement

L'essentiel en bref (état : 28 septembre 2026)

Taux hypothécaire de référence : 1,25 %, en vigueur depuis le 2 septembre 2025 et confirmé lors de la publication du 1er septembre 2026 ; prochaine publication le 1er décembre 2026 (OFL – taux de référence). Si votre loyer repose sur 1,50 % ou plus, une demande de baisse est en principe possible.
30 jours, c'est le délai clé du bail : pour contester un loyer initial (dès la remise des clés), une hausse (dès réception de l'avis), un congé ou demander une prolongation (dès réception du congé), et pour saisir la commission après une demande de baisse restée sans suite. Une lettre au bailleur ne suffit jamais : c'est la Commission préfectorale de conciliation qu'il faut saisir (État de Vaud – procédure de conciliation).
Règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV) remaniées : applicables à tous les baux du canton du 1er juillet 2026 au 30 juin 2032 (OFL – contrats-cadres ; texte des RULV).
Formule officielle pour le loyer initial obligatoire en 2026 dans tous les districts vaudois sauf celui d'Aigle (arrêté du Conseil d'État du 17 décembre 2025).
Garantie de loyer : trois mois de loyer au maximum ; elle est débloquée de plein droit si le bailleur n'a pas agi en justice dans l'année qui suit votre départ (RULV, art. 2).
Termes usuels vaudois (si le bail ne dit rien) : 1er avril, 1er juillet et 1er octobre à midi (RULV, art. 35).

Les règles applicables : CO, OBLF et RULV

Le bail à loyer est régi par le Code des obligations (art. 253 ss CO) et par l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF). Dans le canton de Vaud, ce cadre fédéral est complété par les Règles et usages locatifs (RULV), qui s'appliquent à tous les baux signés dans le canton (État de Vaud – droit du bail).

Les RULV remaniées ont été déclarées de force obligatoire générale par le Conseil d'État pour la période du 1er juillet 2026 au 30 juin 2032 ; le Conseil fédéral a approuvé cette déclaration le 19 juin 2026 et autorisé des dérogations au droit impératif du bail sur trois points : les sûretés, la sous-location et la restitution anticipée (OFL – contrats-cadres). Nouveautés : identification du bailleur, menus travaux mieux délimités, machine à laver autorisée en principe, sous-location précisée (ASLOCA Vaud – RULV remaniées).

À noter : depuis le 1er octobre 2025, une signature reproduite mécaniquement suffit sur la formule officielle de hausse de loyer (art. 269d al. 4 CO). Des réformes sont discutées au niveau fédéral (initiative populaire sur les loyers, contre-projet annoncé par le Conseil fédéral le 25 septembre 2026) ; elles ne modifient pas le droit en vigueur tant qu'elles n'ont pas été adoptées (ASLOCA – communiqué du 25 septembre 2026).

Demander une baisse de loyer (taux de référence)

Principe. Si le taux de référence baisse, le locataire peut demander une diminution du loyer pour le prochain terme de résiliation (art. 270a CO ; art. 13 al. 2 OBLF). L'OFL publie le taux le premier jour ouvrable de mars, juin, septembre et décembre ; il vaut dès le lendemain (OFL – aide-mémoire).

Qui est concerné ? Les locataires dont le loyer repose sur un taux supérieur à 1,25 %. Attention : le taux déterminant n'est pas forcément celui du bail initial, mais celui de la dernière fixation du loyer (dernière hausse, baisse accordée, jugement ou transaction) (ASLOCA Vaud – marche à suivre).

Combien ? Pour des taux inférieurs à 5 %, une variation de 0,25 point correspond à une hausse de 3 % du loyer (art. 13 OBLF) ; à la baisse, cela représente environ 2,91 % par quart de point. Le bailleur peut compenser partiellement avec 40 % du renchérissement (art. 16 OBLF) et avec des hausses de coûts qu'il doit démontrer ; s'il invoque les loyers usuels du quartier ou un rendement insuffisant, il doit le prouver (ASLOCA Vaud). Le calculateur de l'ASLOCA donne une estimation.

Pas à pas

Repérez le taux de référence et la prochaine échéance du bail.
Envoyez une lettre recommandée, signée par tous les titulaires du bail, qui doit parvenir au bailleur avant le début du délai de résiliation. Exemple : bail commencé un 1er mai, renouvelé d'année en année avec préavis de trois mois : la demande doit arriver au plus tard le 31 janvier pour une baisse au 1er mai. Inutile de chiffrer la baisse (ASLOCA Vaud).
Le bailleur a 30 jours pour se déterminer (art. 270a al. 2 CO).
En cas de refus, de réponse partielle ou de silence, saisissez la commission de conciliation dans les 30 jours. Si la gérance ne répond pas ou répond après son délai, votre délai court dès la fin des 30 jours du bailleur, et non dès sa réponse tardive (ASLOCA Vaud).

Cas particuliers. Pour un loyer indexé à l'IPC (bail d'au moins cinq ans), la baisse fondée sur le taux ne peut en principe être demandée qu'à la fin de la période convenue (ASLOCA Vaud – FAQ baisse). La baisse n'est jamais rétroactive. Lettre type : « Demander une baisse de loyer (taux de référence à 1,25 %) ».

Loyer initial : contester dans les 30 jours

Un nouveau locataire peut contester le loyer initial comme abusif devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose (remise des clés), s'il a conclu le bail par nécessité personnelle ou familiale, en raison de la situation du marché local, ou si le loyer a été sensiblement augmenté par rapport au précédent (art. 270 CO). Selon l'ASLOCA Vaud, une hausse d'au moins 10 % par rapport au locataire précédent ou une pénurie (taux de vacance inférieur à 1,5 %) ouvrent la contestation ; depuis un arrêt du Tribunal fédéral de 2020, le rendement admissible est de 2 % au-dessus du taux de référence (soit 3,25 % actuellement), ce qui laisse souvent une marge de contestation (ASLOCA Vaud – loyer initial).

Formule officielle. En 2026, le bailleur doit communiquer le loyer initial sur la formule officielle vaudoise dans tous les districts sauf Aigle ; la formule indique le loyer du précédent locataire, les motifs d'une éventuelle hausse et le délai de 30 jours pour contester (arrêté ALFOCL 2026). Depuis le 1er octobre 2025, elle doit aussi mentionner le taux de référence et l'indice des prix déterminants pour l'ancien loyer (art. 19 al. 3 OBLF ; OFL – formule officielle). Le taux de logements vacants vaudois était de 0,87 % au 1er juin 2026 (OFL – aperçu 2026).

Pièges. Continuez à payer le loyer convenu pendant la procédure : si le loyer est réduit, la différence vous sera remboursée (ASLOCA Vaud). Si la formule officielle manque alors qu'elle est obligatoire, la fixation du loyer est viciée et la contestation peut rester possible au-delà de 30 jours selon la jurisprudence ; faites-vous conseiller rapidement, car le temps peut jouer contre vous.

Hausse de loyer en cours de bail

Le bailleur peut augmenter le loyer pour le prochain terme de résiliation, par un avis motivé sur formule officielle agréée par le canton, qui doit parvenir au locataire au moins 10 jours avant le début du délai de résiliation ; une hausse non notifiée sur formule, non motivée ou assortie d'une menace de congé est nulle (art. 269d CO). La liste des formules agréées dans le canton est publiée par l'État (liste des formules officielles).

Pour contester, saisissez la commission de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis (art. 270b CO) ; il en va de même pour d'autres modifications unilatérales (nouveaux frais accessoires, diminution de prestations). Vous pouvez exiger du bailleur le détail chiffré de la hausse et, en procédure, la production des pièces (art. 20 OBLF). Pendant la procédure, le bail reste en vigueur sans changement (art. 270e CO). Contester vous protège contre un congé pendant la procédure et, en règle générale, pendant trois ans ensuite si vous obtenez au moins partiellement gain de cause ou concluez un accord (ASLOCA Vaud – augmentation du loyer).

Dans les districts en pénurie, les travaux sur des logements loués sont soumis à autorisation de la Direction du logement (LPPPL) (État de Vaud – préservation du parc locatif). Lettre type : « Contester une hausse de loyer (lettre au bailleur) ».

Défauts du logement : réparation, réduction, consignation

Le bailleur doit entretenir le logement dans un état approprié à l'usage convenu (art. 256 CO ; art. 23 RULV). Le locataire ne supporte que les menus travaux simples et peu coûteux (pommeau de douche, joints de robinet, débouchage jusqu'au siphon, ampoules accessibles…) (RULV, art. 9). Une clause excluant tout entretien par le bailleur est nulle ; des peintures défraîchies (durée de vie usuelle d'environ 10 ans) peuvent constituer un défaut (ASLOCA Vaud – défauts).

Vos droits (art. 259a CO) : remise en état, réduction proportionnelle du loyer dès que le bailleur a connaissance du défaut et jusqu'à son élimination (art. 259d CO), dommages-intérêts (art. 259e CO) et, pour un immeuble, consignation du loyer. Des travaux dans l'immeuble, un dégât d'eau, une buanderie ou un ascenseur hors service, un chauffage insuffisant ou des nuisances d'un chantier voisin peuvent justifier une réduction, même si le bailleur n'est pas fautif (ASLOCA Vaud – réduction de loyer).

Pas à pas

Signalez le défaut sans retard, par écrit (art. 257g CO) et gardez des preuves (photos, vidéos, témoins).
Mettez en demeure le bailleur de réparer dans un délai raisonnable, adapté à l'urgence (quelques jours pour une panne de chauffage en hiver).
Demandez la réduction de loyer ; si le bailleur refuse, saisissez la commission de conciliation.
Consignation (dernier recours, conditions strictes) : délai écrit avec annonce qu'à défaut de réparation vous consignerez ; avis écrit que vous consignez ; versement des loyers à échoir auprès de l'office désigné par le canton ; saisine de la commission dans les 30 jours suivant l'échéance du premier loyer consigné, sinon les loyers reviennent au bailleur (art. 259g et 259h CO). Renseignez-vous auprès de la préfecture de votre district ou de l'ASLOCA avant de commencer (ASLOCA Vaud).

Ne cessez jamais simplement de payer : vous risqueriez une mise en demeure et une résiliation (ASLOCA Vaud). Lettre type : « Signaler un défaut et mettre en demeure de réparer ».

Garantie de loyer (sûretés)

La garantie ne peut pas dépasser trois mois de loyer net ; la preuve de sa constitution doit être fournie dans les 30 jours suivant la signature, mais au plus tard à l'entrée dans les locaux. Elle est déposée auprès d'une banque en Suisse, sur un compte au nom du locataire, ou fournie par un organisme de cautionnement ; des espèces remises au bailleur doivent être déposées dans les dix jours (RULV, art. 2 ; art. 257e CO).

Libération. Un retrait n'est possible qu'avec la double signature du bailleur et du locataire ou en vertu d'une décision judiciaire. À défaut d'action judiciaire dans l'année qui suit la date à laquelle le locataire a libéré les locaux, la garantie est de plein droit débloquée (RULV, art. 2 al. 7 et 8). Selon l'ASLOCA Vaud, une simple poursuite ne suffit pas, dans le canton, à bloquer la garantie ; avec une société de cautionnement, les primes versées ne sont pas remboursées (ASLOCA Vaud – garantie). Lettres types : « Demander au bailleur de libérer la garantie de loyer » et « Demander à la banque la restitution de la garantie après un an ».

État des lieux d'entrée et de sortie

À l'entrée, l'état des lieux (avec inventaire) est dressé en présence des deux parties, signé sur place et remis en copie ; il fait partie du bail. Signalez au plus vite les défauts non relevés, sinon l'état des lieux est admis. Vous pouvez demander une copie de l'état des lieux de sortie du locataire précédent, et le bailleur doit vous informer des défauts qu'il connaît (RULV, art. 1). Sans état des lieux d'entrée écrit, c'est au bailleur de prouver l'état initial du logement (ASLOCA Vaud – état des lieux).

À la sortie, le locataire restitue les locaux propres le jour de l'échéance à midi, répare les dégâts dont il est responsable (pas l'usure normale) et remet toutes les clés ; l'état des lieux est signé par les deux parties et ne vaut pas reconnaissance de dette (RULV, art. 36 et 37). Le bailleur doit signaler immédiatement les défauts dont vous répondez (art. 267a CO) : en pratique dans les deux à trois jours ouvrables (ASLOCA Vaud – état des lieux de sortie) ; un délai d'une semaine est déjà tardif (ASLOCA Vaud – état des lieux).

Conseils. Vous n'êtes pas obligé de signer un procès-verbal inexact ; inscrivez vos remarques (« contesté », « déjà à l'entrée », « usure normale ») et ne reconnaissez aucun montant. Pour un dégât, seule la valeur résiduelle est due : un papier peint d'une durée de vie de 10 ans endommagé après 8 ans n'est dû qu'à 20 % (ASLOCA Vaud). Les « conventions de sortie » proposées par les gérances ne sont pas obligatoires (ASLOCA Vaud).

Résilier son bail (locataire)

Le congé doit être donné par écrit (art. 266l al. 1 CO) et signé par tous les titulaires du bail. Pour le logement de famille, un époux ou partenaire enregistré ne peut résilier qu'avec le consentement exprès de l'autre (art. 266m CO ; RULV, art. 32). Le locataire n'a pas à motiver son congé.

Délais et termes. Respectez le préavis et l'échéance du bail ; à défaut de clause, le délai est de trois mois pour le terme fixé par l'usage local (art. 266c CO), soit dans le canton de Vaud le 1er avril, le 1er juillet ou le 1er octobre à midi (RULV, art. 35). La lettre doit être reçue avant le début du préavis : par exemple le 30 juin au plus tard pour un congé au 30 septembre avec trois mois de préavis (ASLOCA Vaud – comment résilier). Un congé tardif vaut pour le terme suivant (art. 266a al. 2 CO). En cas de décès du locataire, les héritiers peuvent résilier avec le délai légal pour le prochain terme légal (art. 266i CO) ; la vente de l'immeuble ne met pas fin au bail, qui passe à l'acquéreur (ASLOCA Vaud – résiliation). Lettre type : « Résilier son bail (locataire) ».

Partir avant l'échéance : le locataire de remplacement

Si vous partez sans respecter le délai ou le terme, vous n'êtes libéré que si vous présentez un nouveau locataire solvable, que le bailleur ne peut raisonnablement refuser et qui accepte de reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 CO). Dans le canton de Vaud, vous devez aviser le bailleur par écrit en indiquant la date de restitution et présenter au moins un candidat ; le bailleur doit indiquer sans délai ses objections fondées ; un préavis minimum d'un mois pour le 15 ou la fin d'un mois doit être respecté ; et si le bailleur refuse de conclure avec une personne qui remplit ces conditions, vous êtes néanmoins libéré (RULV, art. 34). Les visites peuvent alors être annoncées 24 heures à l'avance (RULV, art. 26).

Un seul dossier suffit, mais en présenter plusieurs limite le risque de désistement ; présentez-le dès l'annonce de votre départ anticipé, le bailleur devant disposer, selon l'ASLOCA Vaud, d'au moins 30 jours pour l'examiner. Sans remplaçant, vous devez le loyer jusqu'à la relocation, au plus tard jusqu'à la prochaine échéance ; le bailleur doit aussi chercher activement (ASLOCA Vaud – partir avant l'échéance). Lettre type : « Partir avant l'échéance en présentant un locataire de remplacement ».

Congé donné par le bailleur : annulation ou prolongation

Forme. Le bailleur doit résilier sur formule officielle ; pour un logement de famille, le congé doit être notifié séparément à chacun des époux ou partenaires ; sinon il est nul (art. 266l à 266o CO ; RULV, art. 33).

Annulation. Un congé contraire à la bonne foi est annulable (art. 271 CO), notamment s'il sanctionne une prétention émise de bonne foi, vise à imposer une hausse, intervient pendant une procédure ou dans les trois ans qui suivent une procédure gagnée ou transigée (art. 271a CO). Le locataire peut exiger que le congé soit motivé (art. 271 al. 2 CO). Il faut saisir la commission dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (art. 273 al. 1 CO) (ASLOCA Vaud – se défendre face à une résiliation).

Prolongation. Si le congé est valable mais a des conséquences pénibles, le bail d'habitation peut être prolongé de quatre ans au maximum, en une ou deux fois (art. 272 et 272b CO). Délai : 30 jours dès réception du congé pour un bail de durée indéterminée ; au plus tard 60 jours avant l'expiration pour un bail de durée déterminée ; 60 jours avant la fin de la première prolongation pour en demander une seconde (art. 273 CO). Si l'annulation est rejetée, l'autorité examine d'office la prolongation. Pendant une prolongation d'un an au plus, vous pouvez partir avec un préavis d'un mois pour la fin d'un mois (art. 272d CO) (ASLOCA Vaud – résiliation). Pas de prolongation, notamment, après un congé pour retard de paiement ou violation grave du devoir de diligence (art. 272a CO). Lettre type : « Contester un congé ou demander une prolongation de bail ».

Sous-location

Vous pouvez sous-louer tout ou partie du logement avec le consentement du bailleur, qui ne peut refuser que si vous refusez de communiquer les conditions, si ces conditions sont abusives ou si la sous-location lui cause des inconvénients majeurs (art. 262 CO). Dans le canton de Vaud, demandez préalablement le consentement écrit en indiquant les conditions ; le bailleur doit se prononcer dans les 30 jours ; la sous-location de l'entier du logement suppose de rendre vraisemblable votre retour dans un avenir prévisible (RULV, art. 21). Vous restez responsable envers le bailleur : faites un contrat écrit et vérifiez l'assurance responsabilité civile du sous-locataire (ASLOCA Vaud – sous-location). Un sous-loyer trop élevé rend les conditions de la sous-location abusives et permet au bailleur de refuser (ASLOCA Vaud – sous-location). Un logement subventionné ne peut pas être sous-loué sans l'autorisation écrite du propriétaire et de l'autorité de contrôle (État de Vaud – logements subventionnés).

Frais accessoires et décompte de chauffage

Les frais accessoires ne sont dus que s'ils ont été spécialement convenus dans le bail et doivent correspondre à des dépenses effectives ; le locataire peut consulter les pièces justificatives (art. 257a et 257b CO). En cas d'acomptes, le bailleur établit un décompte au moins une fois par an ; un forfait doit se fonder sur une moyenne de trois ans (art. 4 OBLF). Réparations, intérêts et amortissement des installations ne sont pas des frais de chauffage (art. 6 OBLF) ; vous pouvez consulter les originaux et l'état des stocks de combustible (art. 8 OBLF). L'électricité d'un regroupement pour la consommation propre (RCP) peut être facturée comme frais accessoires (art. 6b OBLF).

Règles vaudoises : l'exercice de chauffage court du 1er juillet au 30 juin ; le décompte détaillé doit être remis dans les six mois dès le bouclement ; suppléments et ristournes se règlent dans les 30 jours ; les justificatifs sont tenus à disposition ; l'eau froide est à la charge du bailleur sauf clause contraire (RULV, art. 28 à 30). Le décompte doit être présenté au plus tard dans les cinq ans, faute de quoi il est prescrit ; seuls les frais prévus au bail peuvent être facturés (ASLOCA Vaud – décompte de chauffage). Pour les gros suppléments liés à l'énergie, des modèles paritaires de conventions (délai ou paiement échelonné) ont été établis dans le canton (ASLOCA Vaud – conventions COPAR). Lettre type : « Demander les pièces justificatives du décompte de chauffage et de charges ».

Vie dans l'immeuble : points utiles des RULV

Visites : préavis de cinq jours (24 heures en cas de restitution anticipée), pas le samedi après-midi, le dimanche ni les jours fériés sans accord (RULV, art. 26).
Machine à laver et sèche-linge : autorisés sauf inconvénient majeur, avec installation par un professionnel (RULV, art. 18).
Travaux du locataire : consentement écrit préalable, réponse du bailleur dans les 30 jours (RULV, art. 24).
Retards de paiement : après plus de dix jours de retard et une mise en demeure écrite restée vaine, le bailleur peut exiger un paiement trimestriel d'avance (RULV, art. 7).

Commission de conciliation et Tribunal des baux

Les Commissions préfectorales de conciliation sont l'autorité de première instance obligatoire. La requête écrite est adressée à la préfecture du district où se trouve l'immeuble, avec les pièces utiles (bail, avis, correspondance). Son dépôt suspend les effets de la résiliation ou de la hausse ; l'audience a lieu dans les deux mois ; les parties sont convoquées au moins dix jours à l'avance et doivent en principe venir en personne ; le requérant absent est réputé retirer sa requête (État de Vaud – procédure de conciliation). En cas d'échec, la commission délivre une autorisation de procéder ou soumet une proposition de décision (loyers abusifs, congés, prolongation, consignation, et litiges jusqu'à 10'000 francs), qui vaut jugement sans opposition dans les 20 jours ; le Tribunal doit être saisi dans les 30 jours en droit du bail (État de Vaud – conciliation civile).

Les préfectures (commissions de conciliation) se trouvent à Aigle, Payerne (Broye-Vully), Échallens (Gros-de-Vaud), Yverdon-les-Bains (Jura-Nord vaudois), Lausanne, Cully (Lavaux-Oron), Morges, Nyon, Renens (Ouest lausannois) et Vevey (Riviera-Pays-d'Enhaut) (arrêté ALFOCL 2026, verso de la formule ; liste des préfectures).

Le Tribunal des baux (Av. de Tivoli 2, Lausanne) tranche tous les litiges de bail portant sur une chose immobilière ; la procédure est gratuite sauf témérité (un émolument peut être perçu pour un bail commercial) (Tribunal des baux).

Logements subventionnés, LUP et aide individuelle au logement

Logements subventionnés : l'aide à la pierre, accordée sur 15 ans et en principe paritairement par le Canton et la commune, abaisse les loyers de 20 à 30 %. Pour en obtenir un, adressez-vous aux gérances (liste des immeubles publiée par l'État) ou, à Lausanne, Montreux, Morges, Nyon, Vevey et Yverdon-les-Bains, au service communal du logement ; il faut remplir des conditions de revenu, de fortune et d'occupation, calculées sur le revenu déterminant unifié (RDU) (État de Vaud – logements subventionnés ; trouver un logement subventionné).
Logements d'utilité publique (LUP) : la LPPPL reconnaît quatre catégories – logements à loyers modérés, logements à loyers abordables, logements adaptés avec accompagnement et logements pour étudiants (État de Vaud – LUP).
Aide individuelle au logement (AIL) : versée dans 13 communes (Coppet, Gland, La Tour-de-Peilz, Lausanne, Lutry, Montreux, Morges, Nyon, Prilly, Pully, Renens, Vevey, Yverdon-les-Bains) aux familles dont le loyer est trop lourd par rapport aux revenus, qui ne touchent ni le revenu d'insertion ni les PC AVS/AI ; accordée pour 12 mois renouvelables, sur demande à la commune de domicile (État de Vaud – AIL).

Loyer impayé : éviter la résiliation

En cas de retard, le bailleur peut fixer par écrit un délai de paiement d'au moins 30 jours en menaçant de résilier ; faute de paiement, il peut résilier avec un préavis minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 257d CO), sans prolongation possible (art. 272a CO). Réagissez immédiatement : payez dans le délai, proposez un arrangement et demandez de l'aide. La ligne gratuite et anonyme Parlons Cash (0840 43 21 00) conseille sur le budget et les dettes (Parlons Cash). Si vous ne pouvez plus couvrir vos besoins de base, le Centre social régional (CSR) examine le droit au revenu d'insertion (État de Vaud – CSR).

Pièges fréquents

Laisser passer un délai de 30 jours : il court dès réception et ne se rattrape pas.
Écrire seulement au bailleur au lieu de saisir la commission de conciliation.
Retenir le loyer au lieu de suivre la procédure de consignation.
Signer un état des lieux ou une convention de sortie avec des montants contestés.
Oublier la signature d'un colocataire ou l'accord du conjoint.
Payer des frais accessoires non prévus au bail.

Où trouver de l'aide

Conseil juridique : les sections régionales de l'ASLOCA Vaud (nous contacter). Renseignements sur les RULV et les formules officielles : Direction du logement, 021 316 74 11 (État de Vaud). Dettes : Parlons Cash, 0840 43 21 00 (Parlons Cash).